راهکارهای افزایش تسهیلات مسکن در راستای قانون جهش تولید

به گزارشبازارنیوز، سیاست کنترل مقداری به منظور کاهش رشد نقدینگی، که به عنوان یکی از اصلی‌ترین مولفه‌های موثر در تورم از سال 1400 تاکنون اجرا شده است، تأثیرات قابل‌توجهی بر رشد نقدینگی داشته و نتایج آن تا حد زیادی مثبت و مطلوب بوده است. این سیاست که در واقع مصداق سیاست انقباضی پولی محسوب می‌شود، بدون اینکه بر هزینه‌های سود سپرده‌های بانکی تاثیر بگذارد، منجر به کاهش رشد نقدینگی شده است.

یکی از چالش‌های مطرح‌شده از سوی شبکه بانکی پس از اعمال سیاست کنترل مقداری، کمبود منابع برای تخصیص تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصادی، از جمله تسهیلات تکلیفی تعیین‌شده از سوی دولت، بوده است. یکی از مهم‌ترین تکالیف تسهیلاتی برای شبکه بانکی، قانون جهش تولید مسکن است.

لازم به ذکر است، بر اساس ماده 4 قانون جهش تولید مسکن (مصوب 1400)، بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلف‌اند حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند. بنابراین، تسهیلات پرداختی به بخش مسکن (واحدهای موضوع قانون جهش تولید مسکن) در سال اول اجرای قانون نباید کمتر از 360 هزار میلیارد تومان باشد. علاوه بر این، برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور باید مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد.

مجموع تسهیلات پرداختی شبکه بانکی در این بازه زمانی، معادل 16116 هزار میلیارد تومان بوده است که طبق قانون جهش تولید مسکن، باید رقمی معادل 3223 هزار میلیارد تومان (20 درصد تسهیلات پرداختی) به بخش مسکن اختصاص می‌یافت. در عمل، شبکه بانکی رقمی بالغ بر 702 هزار میلیارد تومان به این بخش تخصیص داده است. در واقع، تفاوت بین مبلغ تکلیفی و آنچه در عمل محقق شده، به میزان 869 هزار میلیارد تومان است.

یکی از چالش‌های موجود در حوزه بانکی، افزایش سهم دارایی‌های ثابت مشهود و دارایی‌های نامشهود (منجمد) مانند املاک و مستغلات و موارد مرتبط است که منجر به افزایش ریسک نقدینگی می‌شود. یکی از دستورالعمل‌های بانک مرکزی در این حوزه، دستورالعمل نحوه محاسبه نسبت خالص دارایی‌های ثابت بانکی مؤسسات اعتباری است که بر اساس آن سقفی برای نگهداری دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود و وثایق تملیکی مطرح شده است.

به استناد بند (٢) ماده (٣۴) قانون پولی و بانکی کشور مصوب تیرماه ١٣۵١ و تبصره ذیل آن و همچنین در راستای احکام مقرر در مواد (١۶) و (١٧) «قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور» و آیین‌نامه‌های آن، با هدف کنترل و محدود کردن سرمایه‌گذاری مؤسسات اعتباری در دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود و هدایت آن‌ها به ایفای هرچه مؤثرتر نقش واسطه‌گری وجوه، «دستورالعمل نحوه محاسبه نسبت خالص دارایی‌های ثابت بانکی مؤسسات اعتباری» تدوین گردیده است.

بر اساس دستورالعمل مذکور، حداکثر مقدار مجاز نسبت خالص دارایی‌های ثابت معادل 30 درصد است. در صورت بالاتر بودن نسبت خالص دارایی‌های ثابت مؤسسه اعتباری در تاریخ ابلاغ دستورالعمل (فروردین 1402)، مؤسسه اعتباری موظف است حداکثر ظرف مدت دو سال از تاریخ یادشده، اقدامات لازم برای تطبیق با سقف مجاز نسبت را انجام دهد، به‌طوری که حداقل 50 درصد مابه‌التفاوت نسبت خالص دارایی‌های ثابت مؤسسه اعتباری با سقف مجاز نسبت در سال اول و مابقی در سال دوم رعایت گردد.

در دوره گذار مذکور، مؤسسه اعتباری مجاز به تحصیل دارایی‌های ثابت بانکی اعم از دارایی‌های ثابت مشهود بانکی و دارایی‌های نامشهود بانکی نخواهد بود. تخطی از مقررات این دستورالعمل مشمول مجازات‌های انتظامی مقرر در ماده (۴۴) قانون پولی و بانکی کشور و سایر قوانین و مقررات مربوطه می‌گردد.

همچنین، در صورتی که به دلایل قهری و خارج از اراده یا زیان‌های وارده، سقف مجاز نسبت خالص دارایی‌های ثابت مؤسسه اعتباری نقض شود، مؤسسه اعتباری موظف است حداکثر ظرف مدت شش ماه پس از زمان تصویب صورت وضعیت مالی که در آن سقف مجاز نسبت نقض گردیده، اقدامات لازم برای تطبیق با سقف مجاز نسبت را انجام دهد.

طی دوره زمانی مذکور، موارد تخلف از سقف مجاز نسبت خالص دارایی‌های ثابت، به عنوان مصادیق اموال مازاد مؤسسه اعتباری محسوب نخواهد شد. پس از اتمام دوره زمانی یادشده، آن میزان از دارایی‌های ثابت مشهود بانکی و دارایی‌های نامشهود بانکی که منجر به تخلف از سقف مجاز نسبت خالص دارایی‌های ثابت گردیده، مازاد محسوب شده و باید در چارچوب ضوابط مربوطه واگذار گردد.

بر اساس آخرین نسخه از دستورالعمل مذکور در تاریخ فروردین 1402، نسبت خالص دارایی‌های ثابت برابر است با مجموع دارایی‌های ثابت مشهود بانکی، دارایی‌های ثابت نامشهود بانکی و سایر دارایی‌های ثابت بانکی، تقسیم بر حقوق مالکانه قطعی منهای سودهای نشده قطعی، که نتیجه آن ضربدر 100 و باید کمتر یا مساوی 30 درصد باشد.

ارزیابی وضعیت شبکه بانکی

در راستای ارزیابی عملکرد شبکه بانکی مطابق با دستورالعمل مذکور، اقدام به محاسبه نسبت خالص دارایی‌های ثابت شبکه بانکی به تفکیک هر بانک شده است. متأسفانه، با توجه به منفی بودن حقوق مالکانه برخی از بانک‌های کشور، در تحلیل جاری تفکیک بین بانک‌های با حقوق مالکانه منفی و مثبت انجام شده است.

بر اساس محاسبات انجام شده از 26 بانک مورد ارزیابی، 5 بانک (آینده، دی، شهر، سرمایه و ایران زمین) در انتهای اسفند 1402 با حقوق صاحبان سهام منفی مواجه بوده‌اند. این موضوع نشان‌دهنده عدم وجود حقوق مالکانه به دلیل عملکرد زیان‌ده این بانک‌ها است و وضعیت این بانک‌ها را بسیار نامطلوب ارزیابی می‌کند.

در بخشنامه مربوط به دستورالعمل خالص دارایی‌های ثابت شبکه بانکی، مطلبی در خصوص بانک‌های معسری که حقوق مالکانه آن‌ها منفی بوده، ارائه نشده است. بنابراین، آنچه که واضح است این است که با توجه به شرایط نامطلوب این بانک‌ها (که بخشی از آن ناشی از وضعیت نامناسب ریسک نقدینگی این بانک‌ها است)، باید ضوابط سخت‌گیرانه‌تری در خصوص دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود آن‌ها اتخاذ شود تا روند حل و فصل مشکلات این بانک‌ها با سهولت بیشتری پیش رود.

حتی در شرایطی که تصمیم به مدارا با این بانک‌ها گرفته شده است، انتظار می‌رود بانک مرکزی ضوابط جدیدی برای تعیین سقف دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود بانک‌های با حقوق مالکانه منفی اعلام کند.

در انتهای اسفند 1402، مجموع دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود 5 بانک مذکور معادل 10.8 هزار میلیارد تومان بوده است. این در حالی است که دارایی غیرجاری نگهداری‌شده برای فروش (عمدتاً شامل وثایق تملیکی) این 5 بانک در سال 1402 به مبلغ 51.4 هزار میلیارد تومان رسیده است. شایان ذکر است که برخی بانک‌ها دارایی‌های مرتبط با املاک و مستغلات خود را در سایر طبقه‌بندی‌ها گزارش کرده‌اند.

به‌عنوان مثال، بانک آینده که سهامدار شرکت توسعه بین‌الملل ایران مال بوده است، ارزش این شرکت را بالغ بر 77 هزار میلیارد تومان در سرفصل سرمایه‌گذاری در سایر سهام ثبت کرده است. اگر موارد مشابه این را در محاسبات لحاظ کنیم، با ارقام بسیار بالاتری از سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و دارایی‌های ثابت مشهود روبه‌رو خواهیم شد.

همان‌طور که مشخص است، بیشترین دارایی‌های مشهود و نامشهود و دارایی‌های غیرجاری نگهداری‌شده برای فروش در بین بانک‌های با حقوق مالکانه منفی مربوط به بانک شهر است که به ترتیب معادل 4 هزار میلیارد تومان، 2.4 هزار میلیارد تومان و 38.7 هزار میلیارد تومان بوده است. پس از آن، بانک‌های آینده و دی به ترتیب بیشترین مقادیر دارایی‌های غیرجاری نگهداری‌شده برای فروش، دارایی‌های ثابت مشهود و دارایی‌های نامشهود را به خود اختصاص داده‌اند.

همان‌طور که اشاره شد، در راستای ارزیابی وضعیت نسبت خالص دارایی‌های ثابت شبکه بانکی، اقدام به محاسبه این نسبت برای 26 بانک شده است که از این تعداد، 21 بانک دارای حقوق مالکانه مثبت بودند.

بر اساس آمار صورت‌های مالی 21 بانک با حقوق مالکانه مثبت در انتهای اسفند 1402، تنها 4 بانک (رفاه، توسعه صادرات، پاسارگاد و خاورمیانه) موفق به رعایت دستورالعمل مذکور شده‌اند و نسبت خالص دارایی‌های ثابت برای 17 بانک دیگر بیشتر از 30 درصد بوده است.

بر اساس محاسبات انجام‌شده با استفاده از آمار صورت‌های مالی منتهی به اسفند 1402، در مجموع میزان مازاد دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود 17 بانک مذکور معادل 310.7 هزار میلیارد تومان بوده است. بیشترین مازاد دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود مربوط به بانک‌های صادرات، تجارت، ملی و مسکن به ترتیب با ارقام 109.6، 76.9، 72.6 و 12.7 هزار میلیارد تومان بوده است.

به‌تبع، در شرایطی که این ارقام آزاد شده به عنوان تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصادی، از جمله نهضت ملی مسکن، تخصیص یابد، می‌تواند تأثیر محسوسی در پیشبرد بخش تولید داشته باشد.

همان‌طور که مشخص است، میزان مازاد دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود شبکه بانکی معادل 310.7 هزار میلیارد تومان و میزان دارایی غیرجاری نگهداری‌شده برای فروش شبکه بانکی معادل 159.6 هزار میلیارد تومان بوده است. مجموع دو قلم مذکور معادل رقمی بالغ بر 470.4 هزار میلیارد تومان است.

سناریو اول، عملکرد شبکه بانکی در سال 1402 را ترسیم می‌کند که در آن سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن معادل 4.6 درصد بوده است. در سناریو دوم، منابع مازاد دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود شبکه بانکی (بر اساس دستورالعمل بانک مرکزی) در صورتی که به جریان نقد تبدیل شوند و به تسهیلات پرداختی به بخش مسکن افزوده شوند، سهم این بخش با افزایش 311 هزار میلیارد تومانی به 9.6 درصد افزایش خواهد یافت. در سناریو سوم نیز، در شرایطی که دارایی‌های غیرجاری نگهداری‌شده برای فروش در کنار مازاد دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود به جریان نقد تبدیل شده و به بخش مسکن تخصیص یابد، سهم این بخش با افزایش 470 هزار میلیارد تومانی به 11.9 درصد افزایش خواهد یافت.

به وضوح، نقدسازی دارایی‌های منجمد مذکور و تخصیص آن به بخش مسکن موجب تأمین مالی بخش قابل‌توجهی از پروژه نهضت ملی مسکن خواهد شد. در واقع، در این حالت تسهیلات پرداختی به بخش مسکن 2.8 برابر خواهد شد.

شایان ذکر است که دارایی‌های ثابت مشهود شامل زمین و ساختمان، تأسیسات، اثاثیه، وسایل نقلیه، تجهیزات و ماشین‌آلات و… هستند. همچنین لازم به ذکر است که بر اساس برآوردهای صورت‌گرفته، نسبت تعداد شعب بانکی به ازای هر 100 هزار نفر در ایران نزدیک به سه برابر میانگین جهانی است، که این مورد به‌عنوان تأییدی بر مازاد بودن دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود شبکه بانکی ارزیابی می‌شود. بنابراین، گسترش بانکداری الکترونیک می‌تواند کمک شایانی به کاهش دارایی‌های ثابت مشهود مازاد کند و هزینه‌های اداری و عمومی بانک را نیز کاهش دهد و در نهایت منجر به افزایش سودآوری بانک شود.

نگارنده: محمدرضا شهبازی، کارشناس اقتصادی

انتهای پیام/

لینک کوتاه: