به گزارششهرآرانیوزنیمه اول سال که می‌رسد، بازار اجاره هم داغ می‌شود و داغ می‌گذارد بر دل مستأجران. اجاره بها با شیب تند افزایشی که به خود گرفته است سهم زیادی از سبد هزینه خانوار را‌ می‌بلعد و حتی بر سقوط افراد به زیر خط فقر هم اثر مستقیم دارد. هزینه اجاره بها در سال‌های اخیر با سرعت بیشتری در حال افزایش است، اما در دو سال گذشته فنر آن چنان در رفت که باعث شد بخشی از مستأجران به خانه‌هایی با متراژ کوچک‌تر نقل مکان کنند یا رهسپار محله‌هایی معمولی‌تر و پایین‌تر نسبت به مکان فعلی خانه خود شوند. تاکنون قانون، تبصره و طرح هم نتوانسته مقابل صعود اجاره بها را بگیرد. سال گذشته مشهدی‌ها اقدام به راه اندازی «سامانه تعیین اجاره بها» کردند تا در بنگاه‌های معاملات املاک، موجر و مستأجر با استفاده از آن به نرخی منطقی برسند. البته در نیمه‌های سال گذشته بررسی‌های میدانی ما نشان داد که این سامانه به حاشیه رفته و نتوانسته است تأثیر بسزایی بر روند رشد اجاره بها در مشهد بگذارد.

حالا فرماندار مشهد از رونمایی نسخه جدیدی از این سامانه در امسال خبر می‌دهد. به گفته محسن داوری تا هفته آینده از نسخه جدید این نرم افزار و برنامه‌های امسال در حوزه کنترل اجاره بها رونمایی خواهد شد.

کابوس اجاره برای بیش از نیمی از مشهدی‌ها

طبق آخرین آمار جمعیتی از مناطق مختلف شهر، حدود ۵۵.۵ درصد خانواده‌های مشهدی مستأجر هستند. البته این مربوط به سال ۱۳۹۵ است و تا حالا احتمالا سهم این اجاره نشین‌ها با توجه به افزایش مهاجرت به شهر مشهد و همچنین ناترازی عرضه و تقاضای مسکن، بیشتر هم شده است.

بررسی‌های ما از بازار مشاوران املاک نشان می‌دهد که هنوز تعداد موارد خانه‌های مسکونی برای اجاره در املاکی‌ها کم است و تعدادی از آن‌ها که پیش از عید برای اجاره گذاشته شده اند نیز هنوز خالی هستند. به گفته فعالان حوزه املاک، در مشهد هنوز بازار اجاره از خواب بیدار نشده است. از طرفی برخی موجران قیمت‌های بالایی برای ملک خود در نظر می‌گیرند و حتی حاضر به خالی بودن خانه خود هستند تا زمانی که فصل نقل وانتقال‌ها شروع شود. حالا باتوجه به افزایش قیمت مسکن، مصالح و چسبندگی اقتصاد به قیمت ارز باتوجه به نوسان بازار‌های مالی در ماه‌های اخیر و همچنین انتظارات تورمی، هر روز این نگرانی که امسال چقدر از هزینه‌های سبد خانوار با اجاره بلعیده خواهد شد، در دل اجاره نشین‌ها بیشتر می‌شود.

پیشی گرفتن تورم اجاره از شاخص کل

نرخ تورم نقطه به نقطه بر اساس داده‌های مرکز آمار در حوزه مسکن می‌گوید که هزینه اجاره بها تا فروردین امسال در کشور نسبت به سال قبل ۴۱.۸ درصد افزایش داشته است. این در حالی است که شاخص کل تورم نقطه به نقطه ۳۰.۹ درصد بوده است. حالا بگذارید کمی به گذشته بازگردیم، سال ۱۴۰۰؛ میانگین مبلغ اجاره ماهانه به علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی در شهر مشهد برای یک واحد مسکونی با متراژ ۱۰۰ متر و متوسط عمر بنای ۱۵ سال حدود ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است. این اعداد بر اساس آخرین گزارش «قیمت مسکن و اجاره زمستان سال ۱۴۰۰» است که به تازگی در مرکز آمار ایران منتشر شده است. هرچند این آمار مدتی منتشر نشد و اکنون نیز در طی دو سال تغییرات بسیاری بر بازار مسکن و اجاره گذشته است، اما می‌تواند در مقایسه با زمان حال روند تورم را نشان دهد.

افزایش سهم اجاره در سبد هزینه‌ها

سهم اجاره در سبد هزینه خانوار امسال چقدر خواهد بود؟ تا سال ۹۶ طبق آمار، این سهم حدود ۳۷ درصد اعلام می‌شد، اما با افزایش هزینه اجاره بها در سال‌های اخیر آن هم با شیب تند برخی از مسئولان آن را تا ۷۰ درصد هم اعلام کردند.

در سال ۱۴۰۳ میزان افزایش حقوق و دستمزد سایر سطوح کارگری نسبت به سال ۱۴۰۲ معادل ۲۲ درصد بوده و از سوی دیگر تورم نقطه به نقطه فروردین ۳۰.۹ درصد اعلام شده است. یعنی اگر فروردین امسال این افراد ۲۲ درصد بیشتر حقوق دریافت کنند، باید برای یک سبد مشخص از کالا حدود ۹ درصد بیشتر هزینه کنند. پس تا همین جا نسبت به تورم عقب خواهند ماند از سوی دیگر همان طور که در ابتدا نوشتیم، تورم حوزه مسکن بیش از تورم کل و حدود ۴۲ درصد بوده است. پس بدیهی است که هزینه اجاره امسال نیز سهم بیشتری از سبد خانوار را اشغال کند.

چاره چیست؟

بار‌ها کارشناسان مختلف در این حوزه اظهار نظر کرده اند و ما و دیگر رسانه‌ها به آن پرداخته ایم. اولین مشکل در بازار اجاره ناترازی عرضه و تقاضاست. به ویژه برای شهری مانند مشهد که علاوه بر مهاجرپذیر بودن در برخی ماه‌های سال بازار اجاره ماهانه خانه به زائران داغ می‌شود، کمبود عرضه در مقابل تقاضا مانند هر بازار دیگری موجب افزایش قیمت خواهد شد. رکود تولید مسکن در سال‌های اخیر، باعث کاهش حجم عرضه واحد‌های مسکونی به بازار اجاره شده و از سوی دیگر افزایش تقاضا، باعث نبودتعادل بین واحد‌های آماده اجاره و متقاضیان اجاره نشینی شده است؛ بنابراین در میان مدت افت بازار تقاضا از طریق اعمال سیاست‌هایی برای افزایش قدرت خرید مسکن می‌تواند در کنترل و کاهش رشد هزینه اجاره اثرگذار باشد.
همچنین انتظارات تورمی صاحب خانه‌ها در کنار رشد هزینه‌های زندگی، یکی دیگر از عوامل افزایش اجاره بهاست؛ بنابراین کاهش تورم و انتظارات تورمی و کنترل بازار‌های مالی اثر مستقیم بر بازار اجاره خواهد داشت.

یکی دیگر از دلایل افزایش اجاره بها حضور دلالان و سوداگران در بازار است. یکی از بستر‌های این دلالی سایت‌های ارائه دهنده آگهی است. در برخی موارد سوداگران برای افزایش قیمت مسکن و اجاره اقدام به انتشار آگهی‌های کذب می‌کنند. حالا براساس مصوبه شورای عالی مسکن برای انتشار آگهی در سکو‌های اینترنتی این آگهی‌ها باید با احراز هویت مالک و کدپستی انجام شود. همچنین املاکی که قرار است آگهی شوند باید در سامانه املاک و اسکان ثبت شده باشند، در غیر این صورت قرار است تا هفته آینده این بستر‌ها برچیده شود.

در بلندمدت نیز دولت‌ها باید به سوی تولید و افزایش عرضه مسکن روی آورند. میزان ازدواج‌های خراسان رضوی فقط طی ۱۰ ماه از سال ۱۴۰۲ حدود ۳۷ هزار مورد بوده است، اما جهش قیمت مسکن، ضعف در قدرت خرید به اضافه ناکافی بودن عرضه، بخش زیادی از آن خانواده‌ها را وارد بازار اجاره می‌کند.

اما و اگر‌های ترمز اجاره با قانون

از سال ۱۴۰۰ و در پی شیوع کرونا شورای عالی مسکن که به ریاست رئیس جمهور برای کنترل بازار اجاره اقدام به تعیین حداکثر نرخ اجاره بها کرد، میانگین رشد اجاره بها به مراتب بیشتر از «سقف تعیین شده ۲۰ درصدی» بود و عملا این طرح با شکست روبه رو شد. همان زمان کارشناسان، عملکرد دستوری در مقابل کاهش التهاب بازار اجاره را بی فایده و حتی آن را یکی از دلایل سنگین‌تر شدن این بازار دانستند.

حالا چند روزی است که خبر طرح مجلس برای بازار اجاره مسکن که تاکنون دوبار از سوی شورای نگهبان برگشت خورده در رسانه‌ها بازتاب داشته است. روزنامه دنیای اقتصاد در بررسی این موضوع و بر اساس گفتگو با کارشناسان و نمایندگان مجلس در این باره نوشت که حتی اگر «تعیین سالانه اجاره بها» به تصویب شورای نگهبان برسد، تجربه تعیین سقف برای رشد اجاره بها در سال‌های کرونا و ناکامی دولت در رعایت این سقف کاغذی، اثبات می‌کند که بازنده این مدل مصوبات، مستأجر‌ها خواهند بود.

در ادامه حتما بخوانیدهشدار درباره تورم‌زایی افزایش مدت اجرای نهضت ملی مسکن

عضو شوید:آخرین اخبار کشور را در این صفحه اینستاگرام دنبال کنید