به گزارشتیتربرتر؛در چند ماه اخیرعمق رکودمعاملات مسکندر تهران به حدی است که ماهانه جز تعدادی معامله ضروری، خرید و فروشی انجام نمی‌شود اما به نظر می‌رسد فروشندگان زیادی اصرار دارند که در همین بازار بی‌رمق ملک خود را بفروشند.

بررسی وام های تعمیر مسکن

براساس آمارهای مربوط به پرداخت وام تعمیر و بازسازی واحدهای مسکونی، تعداد وام‌های پرداختی برای تعمیرات واحدهای مسکونی در سال گذشته در مقایسه با سال 98 معادل 50 درصد افزایش یافته است.

سال گذشته بیش از 120 هزار فقرهوام تعمیرات مسکنپرداخت شد که این میزان 50 درصد بیش از تعداد وام‌هایی است که در سال 98 برای انجام تعمیرات واحدهای مسکونی به متقاضیان پرداخت شده است.

اگرچه در طول یک دهه گذشته عمده افرادی که اقدام به دریافت وام برای خرید مسکن می‌کردند در همان زمان دریافت وام خرید برای تکمیل قدرت خرید خود وام تعمیرات نیز دریافت می‌کردند اما آمارهای موجود نشان می‌دهد افزایش تعداد وام پرداختی در سال گذشته به متقاضیان تعمیرات مسکن ناشی از وام‌هایی بوده است که غالبا برای تعمیر واحدهای مسکونی تقاضا شده و صرف خرید و تکمیل توان مالی متقاضیان در بازار معاملات مسکن نشده است.

براساس آمارها تعداد وام‌های پرداختی برای تعمیرات مسکن در حالی در سال گذشته نسبت به سال 98 معادل 50 درصد افزایش یافته است که تعداد وام خرید مسکن دریافتی از سوی متقاضیان مسکن به همین میزان کاهشی بوده است. یعنی در شرایطی تقاضا برای دریافتوام تعمیرات مسکن 50 درصدرشد کرده که تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن در همین بازه افت 50 درصدی داشته است.

بنابراین افزایش تقاضا برای دریافت وام تعمیرات را نمی‌توان به دلیل افزایش تقاضا برای دریافتوام خرید مسکنعنوان کرد. بلکه آمارها نشان می‌دهد اتفاقا و بر خلاف بازار معاملات خرید و فروش مسکن، بازار تعمیر و بازسازی از رونق برخوردار بوده است و این وام‌های دریافتی صرف تعمیر و بازسازی واحدهای قدیمی‌ساز شده است.

عمده این واحدها نیز متعلق به افرادی بوده است که به دلیل ناتوانی از تامین هزینه تبدیل واحد خود به واحد بهتر و نوسازتر به بازار بازسازی روی آورده‌اند تا با صرف هزینه‌ای به مراتب کمتر محیط زندگی خود را نوسازی کنند.

در واقع رشد 5/ 1 برابری تعداد وام تعمیرات در شرایط ریزش تقاضا برای دریافتوام خرید مسکندر سال 99 به معنای آن است که وام تعمیرات به طور مستقیم وارد بازار بازسازی مسکن شده است. آمارها همچنین نشان می‌دهد تعداد وام‌هایی که در سال 98 در کشور برای بازسازی و تعمیرات مسکن پرداخت شده است نسبت به سال 95 دوبرابر شده است.

وام 40 میلیون تومانی بازسازی مسکن هم اکنون حدود 30 درصد از هزینه یک بازسازی معقول و در سطح متوسط برای یک واحد مسکونی حدود 80 مترمربعی را پوشش می‌دهد در حالی که پوشش وام خرید مسکن برای خرید آپارتمان در شرایط فعلی کمتر از 5 درصد هزینه خرید چنین واحدی است.

این موضوع ترافیک و هجوم متقاضیان در مسیر تعمیر و بازسازی واحدهای مسکونی را افزایش داده است و بر شاخص هزینه بازسازی در آمارهای رسمی(آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران) نیز اعمال اثر کرده است.

شاخص هزینه بازسازی مسکن در سال 98 نسبت به سال 97 با رشد 28 درصدی همراه شد.

این شاخص در بهار 99 در مقایسه با بهار 98 معادل 25 درصد، در تابستان 99 نسبت به تابستان 98 برابر با 32 درصد، در پاییز 99 نسبت به پاییز 98 معادل 41 درصد و در زمستان 99 نسبت به زمستان 98 برابر با 45 درصد افزایش یافت. در بهار 1400 نیز این شاخص در مقایسه با بهار 99 رشد 52 درصدی را تجربه کرد.

دلیل رشد قیمت مسکن نیبت به تورم

یک کارشناسبازار مسکنگفت: اگر دچار تورم افسارگسیخته نشویم و کسری بودجه افزایش پیدا نکند و چشم انداز های امید بخش روبه افول نرود انتظار نداریم که افزایش قیمتی که در طول سال های قبل اتفاق افتاد، امسال نیز رخ دهد.

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در خصوصدلایل رشد افسارگسیخته قیمت مسکندر سال های اخیر گفت: مهم ترین مولفه ای که در تعیین قیمت مسکن تاثیر گذار بوده و است؛ مسئله تورم است. اگر ما چند سال گذشته را استثنا در نظر بگیریم در طول چند دهه قبل از آن همواره رشد قیمت مسکن کم و بیش با تورم همراه بوده است و سالانه یک تا دو درصد با نرخ تورم عمومی فاصله داشته است به این معنا که اگر۲۲ درصد نرخ تورم مسکن را در نظر بگیرم ۲۰ درصد آن تورم عمومی بوده است. بنابراین اگر بخواهیم قیمت مسکن را کنترل کنیم مهم ترین کاری که می توانیم در این حوزه انجام بدهیم این است که تورم عمومی را کنترل کنیم.

وی در ادامه در این خصوص که در حال حاضر از چه طریق می توان رشد افسارگسیخته تورم عمومی را کنترل کرد گفت: برای اینکه تورم عمومی را کنترل کنیم باید کسری بودجه دولت را کنترل کنیم و برای اینکه کسری بودجه دولت را کنترل کنیم باید یا هزینه های دولت را کاهش دهیم و یا درآمد دولت را افزایش دهیم؛ بنابراین اگر بخواهیم از این زاویه به بخش مسکن نگاه کنیم برای اینکه قیمت مسکن را کنترل کنیم باید انظباط پولی بیشتری در اداره مملکت ایجاد کنیم و کسری بودجه دولت را باید از بین ببریم.

قیمت مسکن تا دو ماه آینده چه مقدار افزایش دارد؟

این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: گفتنی است که درطول چند سال گذشتهرشد قیمت مسکنفاصله بیشتری از تورم گرفته است و اختلاف رشد یک تا دو درصدی بین نرخ تورم عمومی و نرخ تورم بازار مسکن که در چند دهه گذشته حاکم بوده است، افزایش پیدا کرده است.

سلطان محمدی در خصوص دلایل رشد بیشترنرخ تورم در بازار مسکنافزود: عمده ترین مولفه ای که در این افزایش قیمت مسکن نقش داشته است مسئله قیمت زمین است وگرنه قیمت مصالح ساختمانی در سال های اخیر کم و بیش با تورم همراه بوده است و سایر نهادهای ساختمانی مانند عوارض شهری و انشعابات نیز به هر حال کم و بیش با تورم هماهنگ است اما قیمت زمین فاصله بسیار زیادی از تورم گرفته است و دلیل این اتفاق این است که عرضه زمین محدود شده است؛ اساسا زمین در شهرهای بزرگ کالای کمیابی است به این معنا که اگر شهرهای بزرگ شکل بگیرند زمین مرغوب به راحتی در آن توسعه پیدا نمی کند چراکه در بافت های مرغوب و توسعه یافته دیگر زمینی یافت نمی شود.

به نظر می‌رسد از میان کسانی که قصد فروش جدی دارند و املاک خود را نزد واسطه‌ها فایل کرده‌اند، یک گروه مصرتر از دیگران هستند. این گروه مالکان آپارتمان‌های اصطلاحا «مساله‌دار» هستند؛ کسانی که املاک آنها یک یا چند مشخصه از میان مواردی که نام برده می‌شود را دارد؛ از قبیل ملک زیرهمکف یا بدون پارکینگ و آسانسور، ساختمان قدیمی، واقع شده در کوچه‌های تنگ غیرخودرویی که در بافت‌های فرسوده قرار دارند، بدون سند و قولنامه‌ای؛ واقع در محله‌های پرسروصدا و پرتردد بدون داشتن پنجره دوجداره که عایق صوت باشد و....

هر یک از این مشکلات می‌تواند به تنهایی مالک را به فکر تبدیل به احسن بیندازد و به همین خاطر این گروه از مالکان اکنون قصدشان برای فروش جدی شده تا بتوانند در همین فضای کم‌رونق، خرید ملکی بعدی خود را انجام دهند. به این ترتیب عرضه آپارتمان‌های قیمت مناسب که بهای فروش آنها زیر قیمت میانگین محله است، در هفته‌های اخیر افزایش یافته است.

به گفته واسطه‌های ملکی، مالکان این قبیل فایل‌ها هم از نوع مصرفی و هم از نوع سرمایه‌ای هستند که بعضا ملک را با مستاجر واگذار می‌کنند. خریداران این فایل‌ها اما بسیار کم‌تعداد هستند. در بازاری که حتی املاک بدون مشکل ماه‌هاست در صف فروش باقی مانده‌اند، صرفا کسانی که بودجه ناکافی دارند و می‌خواهند پول خود را به دارایی ملکی تبدیل کنند، ممکن است به انجام چنین خریدی تن دهند.

گردآورنده:مریم بالوی فیلی